Часто у приобретателей недвижимости возникает вопрос о том, можно ли купить квартиру в ипотеку у родственников? Ведь часто близкие люди продают приличную недвижимость, да еще и по доступной цене для «своих».

Для ответа на этот вопрос стоит проанализировать 2 момента: возможна ли купля-продажа недвижимости между родственниками, и не противоречит ли такая сделка сущности ипотеки. Прочие юридические вопросы вы можете задать юристу.

О чем говорит закон?

В теории, можно положительно ответить на оба эти вопроса. Российское законодательство не устанавливает ограничений на совершение сделок между членами одной семьи, не являющимися супругами. Заключению договора ипотеки, представляющей собой залог недвижимости, также не препятствует нахождение продавца и покупателя в близких родственных связях.

С точки зрения закона не имеет значения, кем приходятся друг другу стороны договора купли-продажи. Продавец обязан передать имущество покупателю, а покупатель- принять и оплатить его стоимость. Выдача кредита под залог приобретаемой квартиры порождает у заемщика обязательства вернуть долг банку независимо от того, кто продает ему недвижимость.

Казалось бы, все просто и понятно, никаких проблем не должно возникнуть. Но на практике, граждане, стремящиеся купить с привлечением заемных средств жилье у родственников, сталкиваются с серьезными трудностями. И  в первую очередь эти трудности создают им именно банки.

Что происходит в действительности?

Узнав подробности предстоящей купли-продажи, банки часто отказывают в выдаче кредита покупателям, планирующим приобрести жилье у родителей. Это связано с повышенными рисками для кредитора, так как велика вероятность признания сделки недействительной.

Не желая сталкиваться с возможными мошенническими схемами со стороны клиентов, банку проще отказать в одобрении такого кредита, особенно это характерно для небольших финансовых организаций. Особенно если вы не скрываете, что хотите купить квартиру в ипотеку у родственников.

Ключевая причина отказа часто связана с тем, что такие сделки изобилуют самыми разными аферами. В их числе:

• Получение большого кредита под фиктивную сделку купли-продажи на длительный срок. Пример: покупается дом у матери, переоформляется, а затем она отдает деньги, полученные от банка. Плюсы такой операции в низкой процентной ставке и большом сроке кредита.
• Продажа жилья по завышенной стоимости с последующей умышленной неуплатой кредита. Например, квартиру продали за 5 млн., ее реальная стоимость 4 млн., и заемщик просто перестает платить через несколько месяцев. Квартира идет на торги, заёмщик – на банкротство, а в «плюсе» у его семьи остается почти 1 млн. рублей.

Почему банку отказывают и законно ли это?

Занимающиеся ипотечным кредитованием банки прежде всего заинтересованы в возврате выданных заемщику средств и получении прибыли от процентов за пользование деньгами. Поэтому чаще всего и нельзя купить квартиру у близких родственников, если такая информация станет известна банку.

Желая подстраховаться от невозврата, банки в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиком берут в залог покупаемое имущество. Несмотря на то, что на всем протяжении действия кредитного договора покупатель может использовать приобретенный объект, например, жить в квартире, распоряжаться он им до полной оплаты не вправе.

Это позволяет кредитору устанавливать процент по ипотечным кредитам гораздо ниже, чем по потребительским.

Но для того, чтобы заложенный объект представлял для банка ценность, недвижимость должна оставаться ликвидной. То есть, как только покупатель перестает платить по кредиту, банк без затруднений получает возможность изъять квартиру и реализовать ее.

В случае если родители остаются проживать в квартире и это их единственное жилье, забрать такую недвижимость сложно. Кроме того, когда дети собираются использовать для оплаты материнский капитал, Пенсионный фонд может отказать в его перечислении и у покупателя не хватит средств на первоначальный взнос.

Любые подозрения, что жилище фактически не отчуждается, а остается в распоряжении семьи, приведут к отказу в ипотеке. Банк не позволит воспользоваться кредитом под сниженный процент, если действительная цель его получения не покупка недвижимости.

Как получить ипотеку на покупку квартиры у родственников?

Покупка квартиры у родственников станет хорошей возможностью улучшить свои жилищные условия. Близким людям проще договориться о приемлемой цене, известна история объекта, его достоинства и недостатки, отношения с соседями и особенности проживания. Такую исчерпывающую информацию о жилье сложно получить даже у самого порядочного риелтора.

Поэтому, если купить хочется именно родительскую квартиру, придется убеждать банк в правдивости своих намерений и доказывать, что это не мошенническая схема.

Как минимум – не спешить радостно рассказывать о том, что квартира покупается у родственников.

Помните, по закону такие сделки не запрещены, следовательно — вы ничего не нарушите, если не поставите об этом банк в известность. Особенно если расходятся фамилии родственников.

Если же эта информация очевидна, то необходимо:

• Чтобы у продающих квартиру родителей имелось другое жилье, в котором они и зарегистрированы.
• Передачу денег лучше производить в безналичном порядке, с использованием банковской ячейки или аккредитива.
• Положительно повлияет на итог рассмотрения заявки независимая оценка стоимости квартиры. Указанная в договоре цена должна быть сопоставимой с полученной в результате оценки. Завышение или занижение договорной стоимости жилья негативно скажется на одобрении ипотеки.
• Перед оформлением купли-продажи стоит заключить предварительный договор, подробно описав условия предстоящей сделки, можно даже предусмотреть выплату задатка.

Перечень необходимых документов для рассмотрения заявки не отличается от иных случаев. Дополнительно следует предоставить документы, подтверждающие родство и наличие другого жилья и прописки у родителей.

При прочих равных условиях, шанс получить одобрение ипотеки выше в крупных банках, ведь риск от конкретной сделки для них не столь значителен.

ВАЖНО: Скрывать родственные отношения с продавцами или же сообщать ложные данные – это разные вещи! Если родство очевидно, то не следует сообщать обратного —  так как служба безопасности банка без труда установит их и внесет клиента в «черный список». Предоставляя недостоверную информацию одной финансовой организации, гражданин рискует получить отказы и в других, ведь информационное взаимодействие между банками широко развито.

Можно ли обжаловать отказ банка в ипотеке?

Нет. Банк вправе устанавливать собственные условия, в том числе и дополнительные требования по сделкам, совершаемым с родственниками.

При этом банк не обязан сообщать причину отказа и его решение является безусловным.

Минусы покупки квартиры в ипотеку у родственников

Несмотря на очевидные выгоды покупки жилья у родителей, следует иметь в виду, что налоговый вычет по такой сделке не положен. Кроме того, приобретение квартир у родственников по ряду льготных программ не допускается.

При покупке жилья с использованием маткапитала так же могут возникнуть вопросы у ПФР, которым не приветствуются сделки с близкими родственниками при использовании МК на улучшение жилья. Часто за такими сделками скрывается банальная «обналичка»

Таким образом, купить у родителей квартиру в ипотеку можно, если приложить определенные усилия и воспользоваться описанными рекомендациями.

Если у вас есть вопросы по оформлению сделки с ипотекой — задайте вопрос нашим юристам.